الرئيسية / قرارات قضائية / قرار المحكمة العليا شهر عقاري

قرار المحكمة العليا شهر عقاري

الموضوع:
شهر عقاري بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني:

أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ), المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ:

شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.

الأطراف:
الطاعن: ( ب . ط ) / المطعون ضده: ( ح . ع ) و ( ل . ك )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ:

الوجه الأول:مأخوذ من مخالفة قاعدة جوهرية في الإجراءات (م 358-1 ق إ م إ):
ومفادها أن الطاعن قد أثار عدة دفوع مفادها أن الوكيل عديم الأهلية لاعتماده على وكالة مؤرخة في 25-07-1998 هي نفس الوكالة التي أبرم بها عقد البيع المحرر بتاريخ 23-05-1999 ولا يجوز له اعتمادها في إبرام عقد البيع المحرر بتاريخ 26-09-1999, وأن الإشهار هو مجرد عمل إداري يترتب عليه نقل الملكية طبقا لنص المادة 793 ق م , وأن موضوع العقد مخالف للنظام العام لإبرامه خرقا لنص المادة 366 ق م .
الوجه الثاني : مأخوذ من القصور في التسبيب (م 358-10 ق إ م إ):
ومفاده بنوا قضاءهم على أن العقد المحتج به من قبل الطاعن هو عقد توثيقي مكتمل الأركان لكنه غير مشهر لأن المحافظ العقاري رفض شهره لنقص في الإيداع وخاصة عدم وجود عقد الملكية للبائعين فريق ( ع ) , وأما بالنسبة للعقد الثاني للمدعى عليه في الطعن فهو عقد رسمي صحيح ومشهر , وغير قابل للطعن فيه , لكن هذا التسبيب ليس صحيحا لوجود وصل الإيداع بتاريخ 16-11-1999 .
وعقد الملكية البائعين الذي هو عقد قسمة محرر بتاريخ 02-02-1998 مشهر في 01-09-1999 فكيف يمكن اعتباره غير مشهر , مع أن وصل الإيداع للشهر قد تم بتاريخ 16-11-1999 , كما أن قضاة لم يردوا على الدفع بانتهاء صلاحية الوكالة وفقا لنص المادة 78 ق م , واخلطوا بين رسمية العقد و شهره , وأخذوا بالإشهاد المقدم من الوكيل المكتوب بخط اليد المحرر في غياب الطاعن ومن دون علمه والذي تضمن اقتراحا لحل النزاع , ولم يسترجع الطاعن أمواله من الوكيل البائع , مما يعرض القرار للنقض و الإبطال للقصور في التسبيب .
الوجه الثالث : مأخوذ من انعدام التسبيب(م 358-8 ق إ م إ):
ومفاده أن القضاة قد رفضوا الدعوى على أساس عدم قابلية العقد للطعن بالبطلان من دون ذكر الأساس القانوني المعتمد عليه ذلك أن الشهر ليس سوى مجرد تسجيل في السجل الإداري المخصص لهذا الغرض , وهو عمل إداري يخضع للإلغاء ولا يتمتع بالحصانة من الرقابة القضائية , وأن النص الوحيد الذي أعطى للشهر أثر في انتقال الملكية هو نص المادة 793 ق م ولم يرد فيه ما يجعل الشهر تحصينا للعقد , مما يعرض القرار للنقض و الإبطال .
الوجه الرابع : مأخوذ من مخالفة القانون (م 358-5 ق إ م إ) ويتفرع إلى خمسة فروع :
الفرع الأول : مخالفة المــادة 586 ق م :
ذلك أن الوكالة التي يحوزه الوكيل وكالة خاصة موضوعها بيع قطعة أرض مملوكة قد انتهت , وإن قيام الوكيل بإعادة بيع نفس القطعة من جديد باستعمال نفس الوكالة لإبرام العقد المطعون فيه المحرر بتاريخ 26-09-1999 مما يفقد الوكيل أهليته في إبرام العقد الثاني ويترتب على ذلك بطلان هــذا العقد .
الفرع الثاني : مخالفة المادة 793 ق م :
ذلك أن الشهر له أثر وحيد هو انتقال الملكية لكن القضاة قد أضفوا عليه عدم القابلية للطعن فيه مما يعد خرق للقانون .
الفرع الثالث : مخالفة المادة 324 ق م :
أن القضاة قد خالفوا نص المادة المذكورة بإضفائهم الرسمية على العقد المحرر بتاريخ 26-09-1999 ونزعوها عن عقد الطاعن التي تجعل من العقد الموثق عقدا رسميا فور تحريره من قبل الموثق.
الفرع الرابع : مــخالفة المــادة 361 ق م :
أن المادة المذكورة تنص على واجبين على البائع هما : القيام بنقل الملكية و الانتفاع عن كل ما من شأنه أن يجعل نقل الحق عسيرا أو مستحيلا , لكن الوكيل (البائع) بعد أن وقع عقد البيع في 23-05-1999 قام بإعادة البيع بالعقد المطعون فيه المحرر بتاريخ 06-09-1999 مما يعد خرقا لنص هذه المادة .
الفرع الخامس : مخالفة المادة 78 ق م :
ذلك أن العارض القانوني في قضية الحال هو انتهاء الوكالة المؤرخة في 25-07-1998 بعد استعمالها في إبرام عقد الطاعن المحرر بتاريخ 23-05-1999 ولا يمكنه إبرام العقد الثاني باعتباره قد فقد الأهلية لذلك .
وحيث أنه بموجب مذكرة مودعة بتاريخ 28-07-2015 رد المدعى عليه ( ك . ع ) بواسطة الأطراف وعدم قبول العريضة شكــلا طبقا لنص المادة 566 ق إ م إ و احتياطيا في الموضوع رفض الطعن لعدم تأسيسه .

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ:

عن الأوجه مجتمعة لإرتباطها موضوعا :
لكن وحيث أنه وفقا لقاعدة نسبية العقود المادة 108 ق م يكون العقد حجة بين طرفيه , ولا يجوز المطالبة بإبطاله من قبل الغير إلا إذا كان مخالفا للنظام العام , هذا من جهة .
ومن جهة أخرى فإن التفضيل بين العقود الواردة على العقار يكون بالشهر , طالما أن العقد ولم تم صحيحا طبقا لنص المادة 324 مكرر1 لا ينتج أثره فيما يتعلق بنقل ملكية العقار إلا بالشهر ولا أثر له حتى بين المتعاقدين إذا لم يشهر طبقا لنص المادة793 ق م و المادة 16 من الأمر رقم 75-74 الصادر بتاريخ 12-11-1975 ومن ثم يكون القضاة بتفضيلهم عقد المدعى عليه في الطعن على عقد الطاعن قد طبقوا صحيح القانون .
أما الدفع بانتهاء صلاحية الوكالة فهو مقرر للبائع في مواجهة الوكيل ولا يجوز للغير التمسك به , ولا مبرر للدفع بالمادة 93 ق م طالما أن بيع ملك الغير لا يتعلق بالنظام العام ولا يجوز طلب إبطاله إلا لمن كـان طرفــا فيــه طبقـــا لنـص المــــادة379 ق م , وليس أمام الطاعن سوى المطالبة بفسخ العقد الذي كان طرفا فيه طبقا لنص المادة 119 ق م . لذلك فالأوجه جميعها ليست سديدة.
وحيث أنه تبعا لما تقدم يتعين التصريح بعدم تأسيس الطعن و القضاء برفضه.

منطوق القرار: 
قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا

عن الموثق الجزائري

اضف رد

لن يتم نشر البريد الإلكتروني . الحقول المطلوبة مشار لها بـ *

*

x

‎قد يُعجبك أيضاً

قرار المحكمة العليا ايجار تعويض

القرار رقم 1210965 المؤرخ في 14-09-2017 الموضوع:  ايجار هدم – موافقة – إعادة إلى الحالة ...